Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungen sparen
Energie und Geld
Die Seiten zum Wohnungseigentumsrecht sind überholt und nur noch für Archivzwecke geeignet.
Mit
der Einführung des § 22 Abs. 2 WEG sind die Möglichkeiten der Durchführung
von Modernisierungsmaßnahmen in Eigentumsanlagen erleichtert worden. Das
Gesetz sieht vor, dass Maßnahmen, die der Modernisierung oder Anpassung
des Hauses an den Stand der Technik dienen, durch qualifizierten
Mehrheitsbeschluss geregelt werden können.
Erfasst
werden davon, bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert des Hauses
nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft
verbessern oder zu Einsparung von Energie (Strom, Heizung) oder Wasser führen.
So zählen zu den Modernisierungsmaßnahmen:
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Einbau einer Zentralheizung
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Isolierverglasung
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Anschaffung einer Sammelantenne
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Wärmedämmung
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Wärmerückgewinnung
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Fassadenisolierung
Hierdurch
können auf Dauer gesehen erhebliche Heiz- und Energiekosten
eingespart
werden. Vor dem Hintergrund von steigenden Öl- und Gaspreisen ist dies
von besonderer Bedeutung, was den Geldbeutel des einzelnen Wohnungseigentümers
schont. Auf lange Sicht gesehen lohnt sich eine entsprechende Investition,
die zudem auch dem Klimaschutz dient. Ein
Haus, das weniger Energie verbraucht, verursacht auch weniger Kohlendioxid
(CO2) und trägt damit weniger zur Klimaerwärmung bei.
Anders als die modernisierende Instandsetzung kann eine Modernisierung auch dann beschlossen und durchgeführt werden, wenn kein konkreter Reparatur- oder Sanierungsbedarf besteht am Haus besteht. Eine modernisierende Instandsetzung, die durch einfachen Mehrheitsbeschluss herbeigeführt werden kann, setzt gravierende Beschädigungen voraus, die eine Erneuerung erforderlich machten (Schleswig Holsteinisches OLG NZM 2007, 650-651). Im Zuge der notwendigen Instandsetzung könnte dann eine Modernisierung erfolgen.
Im
Einzelfall will oder kann die Eigentümergemeinschaft nicht darauf warten,
bis ein konkreter Instandsetzungsbedarf am Gebäude entsteht. §
22 Abs. 2 WEG ermöglicht in solchen Fällen die vorzeitige
Modernisierung. Voraussetzung ist dann aber, dass sich in der Gemeinschaft
eine qualifizierte Mehrheit findet, die der Maßnahme zustimmt.
Erforderlich ist ein so genannter qualifizierter Mehrheitsbeschluss, dem
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¾ der Miteigentümer zustimmen. Gezählt wird dabei nach Köpfen. Also jeder Wohnungseigentümer hat nur eine Stimme, auch wenn er mehrere Eigentumswohnungen besitzt. Miteigentümer einer Wohnung (z.B. Ehepaare) haben eine gemeinsame Stimme, und
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die zustimmenden Wohnungseigentümer müssen mindestens 50 % der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile inne haben.
Der Mehrheitsbeschluss ist an diese beiden Voraussetzungen gekoppelt. Fehlt eine der beiden Voraussetzungen, kann eine Modernisierung zunächst nicht beschlossen werden. Man müsste dann abwarten, bis ein konkreterer Instandsetzungsbedarf entsteht und könnte dann durch einfachen Mehrheitsbeschluss eine modernisierende Instandsetzung beschließen. Beispiel: Wenn die Fassadensanierung ansteht, kann durch einfachen Mehrheitsbeschluss die Anbringung einer energiesparenden Wärmedämmung beschlossen werden. Ist die Fassade noch in Ordnung, braucht man für eine Modernisierung die Zustimmung von ¾ der Eigentümer, die den Großteil der Miteigentumsanteile auf sich vereinigen.
Wählt man den Weg über einen qualifizierten Mehrheitsbeschluss, so empfiehlt es sich, gleichzeitig eine Regelung über die Verteilung der durch die Modernisierung entstehenden Kosten zu treffen. Anderenfalls besteht die Gefahr, dass einzelne Miteigentümer, die der Modernisierung (z.B. der Wärmedämmung der Fassade) nicht zustimmen, an den Kosten nicht beteiligt werden können, obwohl sie später an den Vorteilen (z. B. bei den eigenen Heizkosten) erheblich profitieren.
Schon frühzeitig sollte sich die Eigentümergemeinschaft auch Gedanken über die Kostenverteilung machen, damit rechzeitig auch insoweit die notwendigen Beschlüsse gefasst werden können.
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