Grundstücksrecht - IMMOBILIENRECHT

Probleme mit Grundstücken– in einigen Stichwörtern

Zum Thema "Grundstück und Recht" haben wir verschiedene Rubriken. Sie interessieren sich für Grunderwerb, Grundstücke bzw. Immobilien in der Scheidung oder Trennung, Hauskredite, Makler, Maklercourtage oder Wohnungseigentum? Sie haben Probleme mit Nachbarn?

Werden durch eine Abänderung Verpflichtungen eines Vertragspartners eingeschränkt, dann kommt es auf die Formzwecke an, ob die Änderung formbedürftig ist. Bezweckt die Form lediglich den Schutz der Vertragspartei, deren Verpflichtungen eingeschränkt werden, dann ist die Abänderung auch formlos wirksam. Dient sie allerdings noch Beweiszwecken, dann müssen die Formanforderungen auch hier erfüllt werden.

1. Der Käufer, der wegen Nichterfüllung des Kaufvertrages Ersatz von Aufwendungen verlangt, hat deren Entstehen unabhängig davon zu beweisen, ob er sie zur Erlangung der Gegenleistung oder im Vertrauen auf den Bestand des Kaufs für ein weiteres Geschäft erbracht hat. in beiden Fällen kommt ihm die Beweiserleichterung des § 287 ZPO zugute.

2. Erwiesene Aufwendungen sind zu ersetzen, wenn die Vermutung, dass sie durch die Gegenleistung des Verkäufers aufgewogen worden wären ("Rentabilitätsvermutung"), nicht ausgeräumt ist, oder wenn nach § 252 Satz 2 BGB mit Wahrscheinlichkeit aus einem weiteren Geschäft ein Vermögenszufluss zu erwarten gewesen wäre, der sie und die weiter zur Erzielung eines Gewinns erforderlichen Aufwendungen aufgewogen hätte. Dass ein Gewinn erzielt worden wäre, ist nicht Voraussetzung des Anspruchs (...).

3. Der Käufer, der wegen Nichterfüllung des Kaufvertrages Ersatz des nach den besonderen Umständen zu erwartenden Gewinns verlangt, hat die hierfür bereits erbrachten Aufwendungen sowie solche Aufwendungen gewinnmindernd in Rechnung zu stellen, die nach § 252 Satz 2 BGB mit Wahrscheinlichkeit zusätzlich zu erwarten gewesen wären. wäre unter Berücksichtigung aller Aufwendungen ein Gewinn erzielt worden, so kann er neben diesem auch den Ersatz der Aufwendungen verlangen, die er tatsächlich erbracht hat.

4. Eine Erbengemeinschaft kann dem Käufer eines Nachlassgrundstücks die Nachfrist zur Zahlung des Kaufpreises (§ 326 Abs. 1 Satz 1 BGB) auch dann nur gemeinsam setzen, wenn sie den Kaufpreis unter sich bereits in der Weise aufgeteilt hat, dass jedem ihrer Mitglieder eine eigenständige Forderung gegen den Verkäufer zusteht.

5. Die von einem Miterben dem Käufer gesetzte Nachfrist zur Zahlung des für ein Nachlassgrundstück vereinbarten Kaufpreises kann von den übrigen Erben jedenfalls dann nicht wirksam genehmigt werden, wenn die Frist bereits verstrichen ist (BGH, Urt. v. 22.10.1999 - V ZR 401/98. nach: OLG Nürnberg). 

Gescheiterter Grundstückskaufvertrag

Leitsätze:

1. Die Sicherungsabtretung eines Gegenanspruchs steht der Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts durch den Schuldner nicht entgegen, soweit der Schuldner vom Zessionar zur klageweisen Geltendmachung des abgetretenen Anspruchs ermächtigt ist.

2. Scheidet eine Aufrechnung wegen fehlender Gegenseitigkeit aus, ist aber der Schuldner berechtigt, Leistung an den Zessionar zu verlangen, besteht ein Leistungsverweigerungsrecht auch bei beiderseits gleichartigen Leistungen.

3. Verlangt der Gläubiger Schadenersatz wegen Nichterfüllung eines Grundstückskaufvertrages und ergibt die Abrechnung (ausnahmsweise) ein Guthaben zugunsten des Schuldners, so kann dieser wegen seines Erstattungsanspruches dem Grundbuchberichtigungsanspruch ein Zurückbehaltungsrecht entgegensetzen (BGH, Urt. v. 1.10.1999 - V ZR 162/98).

Berechnung des Schadensersatzes nach § 326 BGB beim Grundstückskauf

Der Verkäufer eines Grundstücks kann seinen Schadensersatzanspruch nach § 326 BGB nicht in der Weise berechnen, dass er dem Käufer die Grundstücksübereignung anbietet um als Mindestschaden den Kaufpreis zu liquidieren. Dies gilt auch, wenn im Kaufvertrag schon die Auflassung erklärt worden ist, der Käufer aber bisher (entspr. der Regelung im Vertrag) noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist (BGH, Urteil v. 25. Juni 1999 - V ZR 190/989).

Wenn  ein Bauherr für den Bau eines schlüsselfertigen Hauses Ratenzahlungen vereinbart, hat er ein gesetzliches Widerrufsrecht von zwei Wochen. Das entschied das Koblenzer Oberlandesgericht in einem Beschluss. Nach Auffassung des OLG Koblenz handelt es sich dabei um ein  Teilzahlungsgeschäft. Für Geschäfte dieser Art besteht aber zu Gunsten des Auftraggebers ein Widerrufsrecht vor.

In dem Vertrag wurde vereinbart, dass 5 Prozent des Gesamtpreises bei Bestellung, 80 Prozent nach einem ersten Bauabschnitt und schließlich 15 Prozent nach Hausübergabe zu zahlen seien. Eine Woche nach dem Vertragsschluss widerriefen die Käufer jedoch den Vertrag. Das Unternehmen forderte daraufhin 15 Prozent der Bausumme - knapp 13 000 Euro - als Schadensersatz. Das Oberlandesgericht ließ   wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Sache das Rechtsmittel zum Bundesgerichtshof zu (OLG Koblenz - 8 W 754/03).

Fußgänger, die sich an Dornensträuchern verletzen, können nicht automatisch den Grundstücksbesitzer zur Verantwortung ziehen (Amtsgericht Frankfurt/Main - 30 C 1918/05-24). Die Klage eines Postboten gegen den Eigentümer eines Hausgrundstücks war erfolglos. Der Briefträger hatte sich bei seiner Arbeit an weit auf den Gehweg ragenden Rosenästen verletzt. Vor Gericht forderte er 1000 Euro Schmerzensgeld, weil der Grundstücksbesitzer die Hecke nicht zurückgeschnitten und damit gegen seine Verkehrssicherungspflicht verstoßen habe. Laut Urteil muss ein Fußgänger jedoch stets „auf den Weg achten und Gefahrenstellen ausweichen“. Zudem sei die Rosenhecke von weitem zu sehen gewesen. Habe der Postbote wegen parkender Autos nur schlecht ausweichen können, sei dies nicht dem Hausbesitzer zuzuschreiben.  

Hat der Voreigentümer des Grundstücks der Überschreitung der Abstandsflächen privatrechtlich zugestimmt, so sind die Erwerber seines Grundstücks hieran gebunden. Sie sind dann analog § 912 BGB zur Duldung der Abstandsflächen-Überschreitung verpflichtet. Die Parteien sind Eigentümer benachbarter Grundstücke. Die Kläger haben das Grundstück 1994 erworben. Zu diesem Zeitpunkt war auf dem Nachbargrundstück des Beklagten bereits ein Erweiterungsbau im Rohbau vorhanden. Der vormalige Eigentümer des klägerischen Grundstücks hatte dem Erweiterungsbau privatschriftlich zugestimmt. Der Erweiterungsbau überschreitet die zulässigen Abstandsflächen um bis zu zwei Meter. 

Die Kläger verlangten von dem Beklagten die Beseitigung des Erweiterungsbaus. Ihre hierauf gerichtete Klage hatte vor dem OLG keinen Erfolg. Die Kläger sind zur Duldung des Überbaus verpflichtet. Die Duldungspflicht ergibt sich aus einer analogen Anwendung von § 912 Abs.1 BGB. Hiernach muss ein Nachbar eine weder vorsätzliche noch grob fahrlässige Überbauung der Grundstücksgrenze dulden, wenn er der Grenzüberschreitung nicht vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung widersprochen hat. Die Nichteinhaltung der Abstandsflächen nach der Landesbauordnung ist in gleicher Weise nach § 912 BGB zu dulden wie der tatsächliche Überbau über die Nachbargrenze. Vorliegend ergibt sich die Duldungspflicht daraus, dass der vormalige Eigentümer des klägerischen Grundstücks dem Erweiterungsüberbau privatschriftlich zugestimmt hat. Diese Zustimmung bindet auch die Kläger. Daneben ergibt sich die Duldungspflicht auch daraus, dass der Erweiterungsbau im Zeitpunkt des Grundstückserwerbs der Kläger bereits im Rohbau vorhanden war.