Wohnungseigentum

im Prozess

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Amtsgericht Wuppertal 

Weiterhin können die Wohnungseigentümer mit Mehrheit auch über die Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten entscheiden. Das kann einem Maßstab folgen, der sich am individuellen Verbrauch orientiert. Die Wohnungseigentümer können bei der Umlage von Kosten für eine Instandhaltungs- oder Baumaßnahme von der gesetzlichen Verteilung nach Miteigentumsanteilen abweichen. Dies soll zu besseren Ergebnissen führen, da auf den Nutzen für die einzelnen Miteigentümer abgestellt wird. Qualifizierte Mehrheitsentscheidungen sind auch bei Anpassungen an den Stand der Technik möglich wie z.B. Maßnahmen zur Energieeinsparung und Schadstoffreduzierung.

Die Außenhaftung der Wohnungseigentümer bleibt erhalten, wird aber auf ihren Miteigentumsanteil begrenzt. Diese Änderungen werden demnächst berücksichtigt. Die Kommentierungen in der Folge beziehen sich teilweise noch auf die alte Gesetzeslage. 

Wohnungseigentümer vor Gericht  

Innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann es zu Meinungsverschiedenheiten und Interessenkollisionen kommen, die intern nicht gelöst werden können. Für solche Fälle sieht das Gesetz die Möglichkeit vor, diese Streitigkeit vor Gericht auszutragen.  

Streitigkeiten der Wohnungseigentümer

Dieses spezielle Gericht entscheidet bei allen Fragen, die im Zusammenhang mit der Wohnungseigentümergemeinschaft stehen. Dazu gehören Streitigkeiten über Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, soweit der Streit seinen Ursprung im Bereich des Wohnungseigentums hat. Dazu gehören insbesondere folgende Fälle:

-         Fragen der Nutzung des Sonder- und Gemeinschaftseigentums

-         hinreichende Rücksichtsnahme untereinander

-         Einhaltung der Hausordnung

-         Zahlung des Haus- bzw. Wohngeldes

-         Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen

-         bauliche Veränderungen am Gebäude

Ziel eines solchen Verfahrens kann eine Geldzahlung oder die Wiederherstellung eines ursprünglichen Zustands sein, wenn dieser rechtswidrig verändert wurde. Auch das künftige Unterlassen eines störenden Verhaltens oder die Auskunftserteilung über bestimmte relevante Tatsachen  kann auf diesem Weg erreicht werden.

Das gerichtliche Verfahren kann von jedem Wohnungseigentümer eingeleitet werden, der durch eine Maßnahme oder ein Verhalten persönlich betroffen ist. Soweit er Ansprüche geltend machen will, die nicht ihm persönlich zustehen, sondern der gesamten Eigentümergemeinschaft ( z.B. Zahlung des Wohngelds an die Gemeinschaft ), muss er sich zuvor durch einen Beschluss der Miteigentümer hierzu ermächtigen lassen. Die vorherige Befassung der Versammlung der Wohnungseigentümer mit einem auf deren Mitwirkung an einer ordnungsgemäßen Verwaltung gerichteten Antrag ist Zulässigkeitsvoraussetzung der Gestaltungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG (Treffen die Wohnungseigentümer eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme nicht, so kann an ihrer Stelle das Gericht in einem Rechtsstreit gemäß § 43 WEG nach billigem Ermessen entscheiden, soweit sich die Maßnahme nicht aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem Beschluss der Wohnungseigentümer ergibt).  

Streitigkeiten mit dem Verwalter

Auch für Streitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter ist das Wohnungseigentumsgericht zuständig. Dabei geht es um Fragen der Einsetzung und Abberufung des Verwalters. Des weiteren fallen hierunter alle Auseinandersetzungen über Rechte und Pflichten des Verwalters, und darüber, ob er seine Aufgaben ordnungsgemäß erfüllt hat.

Auf diesem Weg kann die ordnungsgemäße Durchführung der Verwaltung erreicht werden. Auch die Erteilung von Auskünften durch den Verwalter kann erzwungen werden, sowie die Zahlung von Schadensersatz. Letzteres ist aber nur möglich, wenn der Verwalter bei der Schadensverursachung in seiner Funktion als Verwalter tätig war. Andernfalls muss der Verwalter wie jede andere Person auch, vor dem normalen Zivilgericht auf Schadensersatz verklagt werden.

Wenn es um die Geltendmachung von Ansprüche der gesamten Eigentümergemeinschaft geht, muss ein Wohnungseigentümer per Beschluss zum gerichtlichen Vorgehen gegen den Verwalter ermächtigen werden.  

Streitigkeiten über Beschlüsse

Das Gericht ist auch für die Überprüfung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung zuständig. Dabei prüft das Gericht die Rechtswidrigkeit des jeweiligen Beschlusses nur, wenn dieser innerhalb eines Monats seit Beschlussfassung angefochten wurde. Wurde diese Frist versäumt, so ist eine Überprüfung der Wirksamkeit des Beschlusses nicht mehr möglich.

Nur in Ausnahmefällen wird vom Gericht eine Fristüberschreitung akzeptiert, so dass eine gerichtliche Überprüfung dennoch stattfindet. Zum Beispiel, wenn der jeweilige Wohnungseigentümer unverschuldet nicht in der Lage war, die Monatsfrist einzuhalten, weil er nicht zur Eigentümerversammlung eingeladen wurde. Dann kann er innerhalb von zwei Wochen das Gericht anrufen, muss dann aber glaubhaft darlegen, dass ihn wegen der Fristversäumnis keine eigene Schuld trifft.

In jedem Fall prüft das Gericht auch bei verspäteter Anrufung, wie der Beschluss inhaltlich zu verstehen ist, und ob er gegebenenfalls an einem so schweren Fehler leidet, dass er dennoch unwirksam und damit gegenstandslos ist.

Auch die Anfechtung eines bereits durchgeführten Beschlusses kann sinnvoll sein. In diesem Fall kann die Aufhebung des Beschlusses durch das Gericht und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands gefordert werden.  

Ablauf des Verfahrens

Das Verfahren vor dem Wohnungseigentumsgericht ist ein besonderes Gerichtsverfahren, das auf die Bedürfnisse und Interessen der Wohnungseigentümer zugeschnitten ist. Der Richter wird hier als Vermittler tätig, der eine Einigung im beiderseitigen Interesse herbeiführen soll, soweit dies möglich ist. Darüber hinaus soll er die Parteien während des Verfahrens helfend unterstützen, indem er unter anderem zur Aufklärung der tatsächlichen Sachverhaltsumstände beiträgt und bei der Stellung der nötigen Anträge hilft. Von daher ist die Hinzuziehung eines Rechtsanwalts nicht zwingen vorgesehen und in vielen Fällen auch nicht nötig.

Antragstellung

Das Verfahren beginnt mit der Antragsstellung beim zuständigen Amtsgericht. Der Antrag kann sowohl schriftlich – auch per Fax – als auch mündlich bei der Geschäftsstelle des Gerichts gestellt werden. Inhaltlich muss sich aus dem Antrag lediglich ergeben, welches Ziel  verfolgt wird. Es ist also anzugeben, worum es im einzelnen geht, und gegen wen oder was man vorgehen will. Es empfiehlt sich, den Sachverhalt mit einfachen Worten klar und deutlich zu umschreiben und auf umfassende tatsächliche und rechtliche Ausführungen zu verzichten. 

Wichtig ist die Namensnennung desjenigen gegen den sich der Anspruch richten soll, inklusive seiner gültigen Postadresse. Bei einem Verfahren gegen die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft genügt dabei regelmäßig die Angabe der Adresse des Verwalters und eine Liste aller Wohnungseigentümer.

Kostenvorschuss

Nach Antragstellung verlangt das Gericht einen Kostenvorschuss vom Antragssteller, der an die Gerichtskasse zu zahlen ist. Sollte dieser nicht in der Lage sein, diesen Vorschuss zu zahlen, so kann er zusätzlich einen Antrag auf Gewährung von Prozesskostenhilfe stellen. Prozesskostenhilfe wird ihm bewilligt, wenn das Verfahren Aussicht auf Erfolg hat und der Antragssteller in finanzieller Hinsicht bedürftig ist, so dass er von den anfallenden Gerichts- und Anwaltskosten ganz oder teilweise befreit wird.

Nach Zahlung des Kostenvorschusses oder Bewilligung der Prozesskostenhilfe wird der  Gegner über die Einleitung des Verfahren informiert.

Mündliche Verhandlung

In der Regel lädt der Richter die Beteiligten zu einer mündlichen Verhandlung, in der der Sachverhalt besprochen und nach einer gütlichen Einigung gesucht wird.  Kommt eine solche zustande, so wird hierüber ein Vergleich geschlossen, der für beide Seiten bindend ist. Kommt eine solche Einigung nicht zustande, so muss weiter verhandelt werden. Gegebenenfalls müssen strittige Tatsachen durch Zeugenaussagen oder andere Beweismittel nachgewiesen werden.

Das Verfahren kann vor Beginn der mündlichen Verhandlung durch Rücknahme des Antrags jederzeit beendet werden. Mit Beginn der Verhandlung ist dies nur noch mit Zustimmung des Verfahrensgegners möglich.

Sollten sich bestimmte tatsächliche Umstände ändern, die ein weiteres gerichtliches Verfahren überflüssig machen, so sollte man das Verfahren gegenüber dem Gericht für erledigt erklären. Das Gericht entscheidet in einem solchen Fall dann nur noch über die Verteilung der bis dahin durch den Prozess entstandenen Kosten.

Gerichtsentscheidung

Das Gericht trifft schließlich seine Entscheidung durch einen Beschluss. Dieser enthält neben der rechtlichen Begründung auch eine Entscheidung darüber, wer die Kosten des Verfahrens zu tragen hat. Dabei geht es sowohl um die entstandenen Gerichtskosten, inklusive des gezahlten Kostenvorschusses, als auch um die Erstattung der notwendigen Anwaltskosten. Normalerweise trägt dabei derjenige die Kosten, der den Rechtsstreit im Ergebnis verloren hat. Bei teilweisem Verlieren beziehungsweise Gewinnen werden die Kosten entsprechend zwischen den Beteiligten aufgeteilt. Da die Beauftragung eines Anwalts in solchen Verfahren in der Regel nicht nötig ist, muss meist jeder Beteiligte das Honorar für seinen Anwalt selbst zahlen, auch wenn er den Rechtsstreit im Ergebnis gewinnt. Die Höhe der entstehenden Kosten richtet sich dabei nach dem Wert des Streitgegenstandes.

Besteht die Gefahr, dass dem Antragssteller bereits während des Verfahrens später nicht mehr rückgängig zu machende Nachteile entstehen, trifft das Gericht von sich aus eine einstweilige, vorläufige Anordnung, die den Antragssteller bis zur Abschluss des Verfahrens schützt. Befürchtet ein Beteiligter Nachteile für sich, so kann auch er den Richter dazu anregen, eine solche schützende Anordnung zu erlassen.

Rechtsmittel

Die Entscheidung des Gerichts kann vom unterliegenden Beteiligten mit einer sofortigen Beschwerde angegriffen und so in die nächste Gerichtsinstanz vor das zuständige Landgericht gebracht werden. Die Entscheidung des Landgerichts kann dann wiederum mit der sofortigen weiteren Beschwerde vor dem Oberlandesgericht angegriffen werden. Insgesamt kann sich das Verfahren so zeitlich beträchtlich in die Länge ziehen und erhebliche Kosten verursachen.