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Bauliche Veränderung -
Nachteil - Modernisierungsmaßnahmen
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| Wenn jede bauliche Veränderung zulässig
wäre, würde der Gesamteindruck einer Hausanlage leiden. Was ist
zulässig, was sollte man lieber unterlassen, wenn es keine Einigung der
Wohnungseigentümer gibt? |
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Beispiel: Zaun
Die Errichtung eines Zaunes stellt
eine bauliche Veränderung dar, die der Zustimmung der übrigen
Wohnungseigentümer bedarf. Darauf könnte man nur dann verzichten, wenn
die anderen Eigentümer durch die bauliche Veränderung keinen über das
geordnete Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehenden Nachteil
erleiden. Das ist einer Beeinträchtigung des Gartenbereichs der
Wohnanlage in Form einer Parzellierung durch die Errichtung des Zaunes
gerade gegeben. Unter einem Nachteil im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG ist jede
nicht ganz unerhebliche konkrete und objektive Beeinträchtigung zu
verstehen, wobei entscheidend ist, ob sich ein Wohnungseigentümer nach
der Verkehrsanschauung in der entsprechenden Lage verständlicherweise
beeinträchtigt fühlen kann.
Dass das äußere Erscheinungsbild der
Wohnanlage durch ein durch den Zaun bedingte Parzellierung negativ beeinträchtigt
wird, gilt insbesondere bei Anlagen, die nicht wie eine Einfamilien- und
Reihenhausanlage strukturiert sind, also wo Nutzungsbereiche regelmäßig
äußerlich erkennbar abgegrenzt werden (Landgericht Köln 2008).
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Holzfenster -
Kunststofffenster
Der Austausch von Holz- gegen
Kunststofffenster stellt regelmäßig eine Modernisierungsmaßnahme im
Sinne des § 22 Abs. 2 WEG dar.
Fahrradabstellplatz
Die Erstellung eines
Fahrradabstellplatzes im gemeinschaftlichen Eigentum kann zu einer
nachteiligen Veränderung des optischen Bildes der Wohnungseigentumsanlage
führen mit der Folge, dass eine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung
vorliegt.
Außenkamin
Die in der Teilungserklärung nicht
vorgesehene Errichtung eines Außenkamins stellt einen Eingriff in die
Substanz der Außenwand des Hauses und damit eine bauliche Veränderung
des gemeinschaftlichen Eigentums dar, die über ordnungsgemäße
Instandhaltung und Instandsetzung hinausgeht und deshalb des Einverständnisses
sämtlicher davon betroffener Miteigentümer bedarf. |
| Leistungspflichten
- "Gitterbox"-Fall
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann nach einer
BGH-Entscheidung aus dem Jahre 2010 einem Sondereigentümer nicht
auferlegen, eine um seine Kraftfahrzeugstellplätze in einer Garage zur
Diebstahlsicherung errichtete "Gitterbox" wieder zu beseitigen,
weil eine Leistungspflicht gegen den Willen des Schuldners durch einen
Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer nicht konstitutiv
begründet werden kann. Das gilt auch für Beseitigungsansprüche, mit
denen die Beseitigung einer baulichen Veränderung gefordert wird.
Richtig ist zwar, dass Angelegenheiten, die die Regelung des Gebrauchs (§
15 WEG), der Verwaltung (§ 21 WEG) und der Instandhaltung oder
Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) betreffen, der
Regelung durch Mehrheitsbeschluss zugänglich sind. Das begründet jedoch
nicht die Befugnis, den Wohnungseigentümern außerhalb der
gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Leistungspflichten - der BGH nennt
die Verpflichtung zur tätigen Mithilfe bei der Reparatur eines beschädigten
Gebäudes - aufzuerlegen. Danach können die Wohnungseigentümer durch
Mehrheitsbeschluss lediglich festlegen, ob und in welchem Umfang ein ihrer
Meinung nach bestehender Anspruch gerichtlich geltend gemacht und ggf.
durchgesetzt werden soll.
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